Mutuo o non mutuo,è questo il problema…

20130227-111624.jpgDomanda: “qual’è il mutuo migliore da stipulare i questo periodo?” Risposta: “Nessuno! La cosa migliore da fare in questo periodo è non stipulare mutui”.
Purtroppo è così, in questo periodo non possiamo parlare di quale sia il mutuo migliore, al massimo possiamo chiederci quale sia il meno peggio. Come sappiamo i mutui a tasso variabile quando va bene hanno uno spread intorno al 3%, questo vuol dire che tenendo conto del valore medio dell’euribor degli ultimi 10 anni che è pari al 3% ca. la probabilità di raggiungere e superare nel corso del nostro mutuo valori del 6% è tutt’altro che remota, ricordiamoci che i tassi attuali sono prossimi allo zero e di conseguenza possono solo salire od al massimo rimanere costanti.
Non parliamo dei mutui con cap che con i loro spread superiori al 3,40% e valori cap che vanno dal 6% in su, diventano a mio parere proibitivi.
I mutui a tasso fisso che sulle durate superiori ai 20 anni superano il 5,30% se rapportati agli altri, rischiano di essere i più “convenienti”. Se pensiamo che quando i variabili venivano offerti con spread tra l’1 o 1,5% i fissi si stipulavano più o meno con gli stessi valori attuali, ci accorgiamo di quanto antieconomici siano i variabili attuali.
Con questo non voglio dire che sia preferibile stipulare un fisso piuttosto che un variabile, ma che stipulare un variabile in questo momento non è più vantaggioso come poteva essere qualche anno fa ed è diventata una scelta riservata a pochi temerari che abbiano un LTV basso, un reddito tale da poter sopportare una rata molto più alta di quella attuale, una forte propensione al rischio e nervi ben saldi per mantenere la calma quando i tassi inizieranno a salire.
Cambiare il mutuo in corsa è sempre una lotteria, dal mio punto di vista se si stipula un variabile deve rimanere tale per tutta la durata (salvo rare eccezioni), il rischio è di rinegoziare o surrogare nel momento sbagliato, com’è successo a molti nel 2008, e di ritrovarsi ad aver richiesto ed ottenuto un passaggio al tasso fisso tramite una surroga od una rinegoziazione nel momento in cui i tassi e di conseguenza le rate sono arrivate al loro punto massimo e di non poter sfruttare il periodo in cui i tassi diminuiscono e gli importi delle rate calano.
Oltretutto, dal mio punto di vista, la rinegoziazione o la surroga in futuro non saranno concesse con molta facilità, ricordiamoci che abbiamo a che fare con le banche e non con istituti di beneficenza e se è vero che è un nostro diritto richiederle è altrettanto vero che loro non sono obbligate a concederle, perciò vi consiglio di non stipulare un mutuo pensando di poterlo cambiare alla prima occasione, ma dovete stipularlo pensando che potreste doverlo tenere tale e quale per tutta la sua durata. E’ già successo che qualcuno, pur di rientrare nel rapporto rata / reddito richiesto, abbia deciso di stipulare un mutuo a tasso variabile facendo un’errore gravissimo, il pericolo che in futuro non possa più far fronte alle rate che saranno inesorabilmente aumentate è altissimo. Quindi sopratutto in questo periodo è altamente raccomandabile stipulare un mutuo che sia sostenibile e “definitivo”, se poi si presenterà l’occasione di migliorarlo ben venga.
In conclusione il consiglio migliore che vi posso dare è che se non avete una reale urgente necessità di acquistare casa, rinviate l’acquisto quando le banche concederanno nuovamente i mutui a tassi più “umani” e questo potrà accadere solo quando ci sarà una ripresa economica tale da riportare la fiducia nei mercati, così anche le banche Italiane potranno finanziarsi a tassi più concorrenziali di quelli attuali.

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